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Immo-ESt-Berechnung: Herausforderung für Rechtsanwälte und Notare

Mit der Einführung der neuen Immobilienertragsteuer (ImmoESt) werden Veräußerungen von privaten und betrieblichen Immobilien gleichermaßen steuerlich erfasst. Zur Anwendung kommt dabei der besondere Steuersatz von 25 % bzw. die Pauschalregelung für Altvermögen. Für Rechtsanwälte und Notare hält die Regelung neue Pflichten, aber auch Chancen bereit. Im Folgenden möchten wir die wichtigsten Punkte zusammenfassen.

Für die ImmoESt-Berechnung und Entrichtung wurde das System der Mitteilung und Selbstberechnung bei der Grunderwerbsteuer (GrESt) um eine ertragsteuerliche Komponente erweitert. Die Selbstberechnung der ImmoESt wird dabei zwingend an die Selbstberechnung der GrESt geknüpft. (Dies gilt nicht für Körperschaften iSd KStG.) Für den Parteienvertreter ergeben sich damit zwei mögliche Vorgehensweisen:

Wird die GrESt im Wege der Selbstberechnung gem. § 11 GrEStG ermittelt und entrichtet sind folgende Schritte notwendig:

  1. Mitteilung an das für den Steuerpflichtigen zuständige Finanzamt unter Angabe aller am Veräußerungsgeschäft beteiligten Parteien sowie der für die Selbstberechnung notwendigen Daten,
  2. Selbstberechnung der ImmoESt durch den Parteienvertreter und Einholung einer Vollständigkeitserklärung,
  3. Entrichtung der ImmoESt durch den Parteienvertreter bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Monats.

Bei dieser Vorgehensweise haftet der Parteienvertreter für die Entrichtung. Für die objektive Richtigkeit der Steuer haftet er nur dann, wenn die ImmoESt wider besseres Wissen falsch berechnet wurde. Die Haftung erlischt nach einem Jahr ab Vornahme der Mitteilung, wenn die Fälligkeit noch nicht eingetreten ist.

Im Privatbereich entfaltet die Abfuhr der ImmoESt eine Abgeltungswirkung, sofern die der Selbstberechnung zugrundeliegenden Angaben richtig sind. Ein Antrag auf Veranlagung mit dem besonderen Steuersatz oder auf Regelbesteuerung ist möglich (Aufklärungspflicht!).

Wird hingegen eine Abgabenerklärung iSd § 10 Abs. 1 GrEStG eingereicht (ab 2013 nur mehr durch einen Parteienvertreter auf elektronischem Weg möglich), kommt es zu folgenden Handlungen:

  1. Mitteilung im Rahmen der elektronischen GrESt-Erklärung unter Angabe aller am Veräußerungsgeschäft beteiligten Parteien sowie der Höhe der zu entrichtenden besonderen Vorauszahlung (25% der Bemessungsgrundlage),
  2. Berechnung der Vorauszahlung durch den Parteienvertreter,
  3. Entrichtung der Vorauszahlung durch den Steuerpflichtigen bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Monats.

Bei dieser Methode haftet der Parteienvertreter nicht für die Entrichtung! Es kommt zu keiner Abgeltungswirkung; eine Veranlagung ist jedenfalls erforderlich.

Selbstberechnung oder eine besondere Vorauszahlung können unterbleiben, wenn ein Befreiungstatbestand vorliegt, stille Reserven übertragen oder einer Übertragungsrücklage zugeführt werden sowie in jenen Fällen, in denen der Zufluss voraussichtlich später als ein Jahr nach dem Veräußerungsgeschäft erfolgt (z.B. Ratenzahlung oder Kaufpreisstundung).

 

Erklärung GrESt

 

Für steuerlich komplexe Fälle (z.B. Veräußerung eines Zinshauses, bei dem adaptierte Anschaffungskosten anzusetzen sind) wird es vielfach notwendig sein, dass auch ein Steuerexperte hinzugezogen wird. Um Klienten und Parteienvertreter eine rasche und unkomplizierte Hilfestellung bieten zu können, haben wir unseren „ImmoESt-Rechner“ entwickelt. Dieser soll Parteienvertreter ermöglichen, das Service der Selbstberechnung anbieten zu können, bei gleichzeitiger höchstmöglicher Rechtssicherheit.

 

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