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Kurzfristige Grundstücksvermietung – aus steuerfrei wird steuerpflichtig

Steuerfreie Grundstücksvermietung

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, die nicht Wohnzwecken oder dem Abstellen von Fahrzeugen dienen (zB die entgeltliche Überlassung von Geschäftsräumen), ist nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Vorsteuerabzug steht für Ausgaben, die in Zusammenhang mit solchen steuerbefreiten Umsätzen stehen, keiner zu.

Eingeschränkte Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht

Der Vermieter kann bei einer steuerfreien Grundstücksvermietung aber zur Steuerpflicht optieren, wodurch ein Vorsteuerabzug hinsichtlich dieser Umsätze möglich wird. Der Vermieter kann auf die Steuerbefreiung jedoch nur dann verzichten, wenn das Grundstück oder ein baulich abgeschlossener selbständiger Teil vom Mieter nahezu ausschließlich für die Erzielung von Umsätzen verwendet wird, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Der Vermieter muss daher in jedem Einzelfall prüfen, ob der Mieter aus dieser Leistung beinahe vollständig (mind. 95%) zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Ist dies nicht der Fall, kann der Vermieter nicht zur Steuerpflicht für die Vermietungsumsätze optieren. Dies kann eine umständliche Vorsteueraufteilung sowie eine Vorsteuersteuerkorrektur zur Folge haben.

Bisher war dies auch für die kurzfristige Vermietung von nur einzelnen Räumlichkeiten der Fall. Vermietete ein Hotelbetreiber zB einen Veranstaltungsraum für ein Seminar an eine Versicherungsgesellschaft (nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt), so war diese Vermietung zwingend steuerfrei zu behandeln. Vorsteuern im Zusammenhang mit diesem Umsatz (zB anteilige Vorsteuer aus der Stromrechnung) waren nicht abzugsfähig; noch hängige Vorsteuern (zB aus Anschaffungs-, Herstellungs- oder Sanierungskosten innerhalb des Beobachtungszeitraumes) waren zu korrigieren.

Seit 1.1.2017 zwingende Steuerpflicht

Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken während eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen von der Steuerbefreiung des § 6 Abs 1 Z 16 UStG ausgenommen und damit zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur

  • zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
  • für kurzfristige Vermietungen oder
  • zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)

verwendet.

Im Sinne der Verwaltungsvereinfachung und Rechtssicherheit ist so bei der kurzfristiger Vermietung keine Unterscheidung mehr nötig, ob der Kunde zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht. Aufwendige Vorsteuerkorrekturen können damit vermieden werden.

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